Zemljišne transakcije: osnovna načela, pravna definicija, pravni i organizacijski temelji, praktične preporuke, usklađenost s pravnim i zakonodavnim normama

Pri razmatranju transakcija sa zemljištem pojavljuju se mnoga pitanja koja se odnose na nijanse primjene zakonodavnih normi, kao i pristup određenim informacijama. Izvršenje bilo koje transakcije s dodjelom podrazumijeva početnu prisutnost odgovarajućeg zemljišta na imovini, dokumentirano ispravno. U ovom slučaju, sama transakcija provodi se u skladu s važećim normama, nakon čega se provodi postupak državne registracije.

U p. 2 st. 214 Građanskog zakonika Ruske Federacije kaže da zemljište, zajedno s drugim prirodnim resursima, pripada državi ako nije registrirano u općinskom ili privatnom vlasništvu. Da biste postali predmet transakcije, dodjela mora biti predstavljena kao objekt građansko pravo, i izdati u obliku nekretnine. A to je, pak, moguće samo formiranjem komada zemlje (na temelju St.129 i St.130 GRAĐANSKOG ZAKONIKA RUSKE FEDERACIJE).

Zemljište kao nekretnina

Koncept objekta dan je u Zakonu o državi. Registracija prava na nekretnine i transakcije s njom 122-FZ, kao i u Građanskom zakoniku. Dakle, prema članku. 261 Građanskog zakonika Ruske Federacije, to je objekt koji se može identificirati i koji ima određene SPECIFIKACIJE, određivanje lokacije, uključujući uzimajući u obzir granice, opis nositelja prava i dobivanje odgovarajućih prava na zemljište na zakonit način.

Vlasnik prava može obavljati zemljišne transakcije. Zemljišno pravo predviđa odredbe prema kojima ta osoba ne mora nužno djelovati kao vlasnik objekta. Prava na njega mogu se prenijeti i na imovinu i samo na posjedovanje i korištenje (na primjer, primanje parcele u zakup ili pravo na životno nasljedno vlasništvo). Iako su ti imovinski odnosi regulirani građanskim zakonodavstvom, prilikom registracije zemljišta vode se odredbama Zakona o zakonu Ruske Federacije. Mnoge norme Zemljišnog zakona šalju se na dokumente urbanističkog planiranja, projektiranja i upravljanja zemljištem.

Uvjeti za stvaranje dodjele zemljišta

Formiranje zemljišnih parcela u obliku pojedinačnih nekretnina, odvojenih od ostalih dodjela, provodi se kroz katastarske radove. Izvode se uzimajući u obzir sljedeće okolnosti:

• Granice i granice dodjele zemljišta utvrđuju se u skladu s važećim propisima za određene aktivnosti ili prema pravilima korištenja zemljišta, projektnim i urbanističkim dokumentima.
• Izvršno tijelo državne vlasti ili tijela na terenu odlučuju o granicama određenog mjesta u roku od dva tjedna od dana podnošenja projekta dodjele s granicama. To je navedeno u članku. 29 RF ZAKONA.
• Izrada nacrta granica provodi se uzimajući u obzir postupak korištenja zemljišta u skladu s zoniranjem odgovarajućeg teritorija i određuje se pravilima koja su odobrena na terenu.

Formiranje mjesta

Mora se shvatiti da se granice i veličina raspodjele zemljišta određuju, uključujući uzimajući u obzir primjenu stvarnog područja. Postavljanje granica vrši se pomoću crvenih linija, granica parcela smještenih jedna pored druge, kao i prirodnih granica. Područje i kontura sastavljaju se na temelju prirodne mogućnosti formiranja parcele na kojoj se nalaze nekretnine. Zahtjevi urbanističke prirode utvrđuju se u Urbanistički kodeks.

Zemljište se formira na temelju projekta uspostavljanjem granica na terenu, kao i izradom katastarskog plana. Uzimajući u obzir gore navedeno, može se zaključiti da se zemljište može smatrati formiranim ako postoji:

• Nalog ovlaštenog tijela o granicama mjesta.
• Definicija funkcionalne svrhe i dopušteno korištenje.
• Katastarski plan.

Oblik zaključka

Transakcije sa zemljištem moraju se izvršiti u pisanom obliku. Ovjeravanje kod javnog bilježnika potrebno je samo u nekim slučajevima. Ali stranke to mogu učiniti i dobrovoljno. Ako odstupite od odredbi predviđenih zakonom, transakcija se može smatrati ništavnom (tj. Podaci o tome mogu se naći u St. 162, 166, 168, 550 i 609 Građanskog zakonika.

Registracija

Sljedeći je uvjet obvezna registracija zemljišne transakcije. To je navedeno u člancima 131., 551. i 609. Građanskog zakonika, kao i u državnom zakonu. Registracija prava na nekretnine i odgovarajuće transakcije 122-FZ. Ako nekretnina nije pravilno uređena, tada se dovodi u pitanje sama mogućnost provedbe transakcije, na primjer, kupnjom i prodajom. Tijelo za registraciju provjerava povijest stjecanja zemljišta. Kršenje utvrđenog postupka može dovesti do činjenice da će državna registracija transakcija sa zemljištem biti obustavljena, a u nekim će slučajevima uzrokovati odbijanje prijelaz prava nekretnine.

Od 2005. godine izmijenjen je i Zakon o 122-FZ-u. Tijelo za registraciju postalo je jamac činjenice da privatne osobe priznaju određene parcele zemljišta u vlasništvu. Stoga ova državna instanca ima pravo zatražiti od podnositelja zahtjeva dodatni dokumenti ili potvrde koje se odnose na zakonitost prava na nekretnine. Državnu registraciju možete osporiti putem suda.

Sudska praksa o otuđenju mjesta

Sudovi su formirali određenu praksu u rješavanju sporova u vezi s pravima na zemljišnim parcelama, uključujući razloge za odbijanje registracije relevantnih prava. Istodobno su identificirane neke značajke. Budući da postoje različite vrste transakcija s zemljištem, mogu se pojaviti dodatni zahtjevi i sporovi koji sprečavaju njegov kraj. Takvi zaključci na sudovima nastali su iz sljedećih razloga.

Na primjer, kupoprodajna transakcija provodi se zajedno s prijenosom prava na izgrađeni objekt. Prema p. 4 st. 35 Zakona o zakonu Ruske Federacije, takve vrste transakcija sa zemljom, kao što je otuđenje zemljišta, s osobom koja posjeduje i građevine smještene na mjestu, provode se zajedno s njima.

Otuđenje se ne vrši bez smještenih zgrada, čak i ako pripadaju drugoj osobi. Dakle, vlasnik koji želi prodati zemljište mora prvo sastaviti dokumente za sve objekte koji se nalaze na parceli. Ipak, dodjela i građevine na njoj mogu se smatrati zasebnim objektima ako su izdani za različite vlasnike. Ako se kupuje nekretnina koja se nalazi na parceli, kupac ima pravo na zemljište. Transakcije sa zemljištem, u vezi s tim, nastavljaju se formalizacijom prava na dio parcele, potreban za korištenje pod istim uvjetima pod kojima ih je koristio prethodni vlasnik.

Ako se nekretnina nalazi na zemljištu u vlasništvu prodavatelja po pravu stalnog korištenja, a kupac na temelju tih osnova ne može se dodijeliti, tada potonji ima pravo izdati ugovor o najmu ili ga izdati u vlasništvo. To je navedeno u p. 2 st. 268, str. 1 st. 271 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i u p. 2 st. 3 zakona 137-FZ ("o uvođenju Zakona o zakonu Ruske Federacije").

Prijenos prava na zakup

U skladu s Zakonom o zakonu Ruske Federacije, granične vrijednosti dodjele zemljišta koje zauzimaju građevine određuju se na temelju normi dodjele parcela za određene vrste aktivnosti ili pravila korištenja zemljišta, kao i projektne i urbanističke dokumentacije. Kupac građevine koja se nalazi na parceli koja je u vlasništvu prodavatelja po zakupu, nakon registracije vlasništva nad građevinom, stječe ista prava vlasništva nad zemljištem kao i prodavatelj. Nije važno je li odgovarajući ugovor sastavljen ili ne.

Nijanse registracije

Prije razgraničenja državnog vlasništva na dodjeli, registracija transakcija sa zemljištem nije potrebna. Istodobno, ovaj postupak je moguć ako se na parceli nalazi nekretnina koja je već registrirana u jednom registru.

Zemljišta ograničena i povučena iz prometa

Transakcije se ne mogu obavljati sa svim zemljama. Dakle, postoje zemlje ograničene u prometu. Nisu u privatnom vlasništvu. Iznimka su slučajevi predviđeni zakonima.

Zemljišta povučena iz prometa utvrđena su u. 4 st. 27 RF ZAKONA. To su teritoriji:

• Rezervata.
• Nacionalni parkovi.
• Strukture s smještajem vojnih formacija i FSB-a.
• Objekti atomske energije.
• Liječenje i rad popravne ustanove.
• Pokop.
• Komunikacijske i komunikacijske linije namijenjene zaštiti ruske granice.

U p. 5 st. 27 Zakona o zakonu Ruske Federacije naznačene su zemljišne parcele koje nisu povučene iz prometa, ali su:

• Posebno vrijedna mjesta kulturne baštine.
• Mjesta na popisu svjetske baštine.
• Rezervati.
• Baština Arheološkog tipa.
• Obrambena industrija.
• Carinske potrebe.
• Potrebno za organizaciju prijevoza.
• Osiguravanje komunikacijskih potreba.
• Okupirana svemirskom infrastrukturom.
• Pod hidrauličkim zgradama.
• Kontaminirani otpadom i radioaktivnim tvarima.
• Ostale zemlje koje su pretrpjele degradaciju.
• Parcele šumskog fonda, osim kako je navedeno u saveznim zakonima.
• Državne i općinske dodjele uključene u Fond za vodu.

Prijenos vlasništva nad zemljištem različitih kategorija

Na parcelama šumskog fonda ne može se izvršiti transakcija (Prodaja Zemljišta) s privatnom osobom. Oni su samo u državnom vlasništvu, ali je dopušteno prijenos parcela u vlasništvo Regija. Šumske zemlje fond se može prenijeti samo na pravo korištenja.

Poljoprivredno zemljište prenosi se u vlasništvo na temelju Zakona o prometu poljoprivrednog zemljišta 101-FZ. Osim pravila prometa, ona određuje uvjete za dodjelu zemljišta, povlačenje, regulira odnose vlasništva, korištenja i raspolaganja relevantnim parcelama.

Svaka kategorija zemljišta pretpostavlja određenu namjenu. Ali ako je potrebno, ponekad je dopušteno prebacivanje zemljišta iz jedne kategorije u drugu. Ovaj je postupak utvrđen posebnim zakonima.

Zaključak

Važno je zapamtiti da su transakcije sa zemljištem uvijek jedinstveni slučajevi koji zahtijevaju individualni pristup. Stoga je besmisleno tražiti standardni pristup prilikom registracije ovih transakcija. Zakonodavstvo nije univerzalno. Pruža mnoge reference koje mogu koristiti samo visoko specijalizirani odvjetnici. Stoga, kako bi se izbjegli problemi s nekretninama, preporučuje se uključivanje tih stručnjaka. Održavanje transakcija sa zemljištem jamstvo je da će sve proći pravno čisto.